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Frank Zimmermann
Nachhaltige Inselprojekte – ein Rückbaubeispiel Cottbus-Sachsendorf/Madlow

Städtebauliche Situation

Die Großsiedlung Sachsendorf/Madlow ist mit 12000 Wohnungen das größte industriell errichtete Wohngebiet des Landes Brandenburg und größter Cottbuser Stadtteil. Die drei elfgeschossigen Wohnhochhäuser Theodor- Storm-Straße 6, 8 und 9 markieren mit weiteren drei Hochhauspaaren die südliche Grenze des Stadtteilzentrums und bilden den Übergang in das als „Grüne Mitte“ bezeichnete Kleinsiedlungsgebiet im Zentrum der Großsiedlung Sachsendorf/Madlow.

Dieser Siedlungsteil war nach den Bebauungsplänen mit den Sortimenten des industriellen Wohnungsbaus verdichtet überplant worden. Durch den Widerstand der privaten Gebäudeeigentümer und die sich in den 1980er Jahren abzeichnenden veränderten Rahmenbedingungen in der Wohnungspolitik entwickelte sich das Paradoxon, dass das geografische Zentrum einer Großsiedlung des industriellen Wohnungsbaus durch ein „Einfamilienhausgebiet” geprägt ist.

Die ursprüngliche städtebauliche Idee zur Ausbildung der südlichen Zentrumskante mit giebelständigen Hochhauspaaren entlang der Gelsenkirchener Allee wurde jedoch auf diesem Grundstück durch so genannte Nachverdichtung – das Hinzufügen des Gebäudes Theodor- Storm-Straße 9 – gestört. Mit der Errichtung des Hochhauses Theodor-Storm- Straße 9 wurde nicht nur die ideelle Grenze zwischen dem urbanen Stadtteilzentrum und der individuellen Siedlung überschritten, sondern es wurden auch städtebauliche Missstände – infolge von Unterschreitungen baulicher Mindestabstände und hoher baulicher Verdichtung – hervorgerufen, welche die Wohnqualitäten nachhaltig stören.

Städtebauliche Situation, Großsiedlung Cottbus-Sachsendorf/Madlow

Vermietungsprobleme

Vor dem Hintergrund unausgewogener Wohnungsstrukturen und des allgemeinen Bevölkerungsrückgangs in der Großsiedlung sind insbesondere Wohnhochhäuser von strukturellen Leerständen überproportional betroffen. Dramatische Leerstandszuwächse sind seit dem Jahr 1997 zu verzeichnen, wobei der Leerstandszuwachs nahezu proportional mit dem Bevölkerungsverlust im Stadtteil verläuft.

Von insgesamt 152 Wohnungen in den drei Gebäuden waren zum Zeitpunkt konzeptioneller Voruntersuchungen Ende 1998 nur 100 Wohnungen belegt (Leerstandsrate 34 Prozent!).

Planungsansatz

Die zwei giebelständigen Gebäude (Theodor- Storm- Straße 6 und 8) wurden im Sinne des „Ensembleschutzes” für die Stabilität der Zentrumskante umfassend modernisiert und instand gesetzt.

Durch den behutsamen Teilrückbau des Wohnhochhauses Theodor-Storm-Straße 9 im Zusammenhang mit dem Neubau zwei- und dreigeschossiger Wohngebäude entstand eine genossenschaftliche Wohnanlage, welche im städtebaulichen Sinne den Übergang vom hoch verdichteten Zentrum zum Kleinsiedlungsgebiet bewältigen soll.

Die konzeptionelle Idee stützt sich auf die weitestgehende Erhaltung der stadttechnischen Versorgung und des Kellergeschosses für die zentralen haustechnischen Anlagen und die Abstellflächen außerhalb der Wohnungen. Mit der Wiederverwendung von rückgebauten Bauelementen sollte die Werthaltigkeit (Baualter ca. 20 Jahre) der Stahlbetonbauteile genutzt werden, um – trotz individueller Qualität – besonders preisgünstigen Wohnungsbau herstellen zu können. Die Außenwandkonstruktionen, bestehend aus Außenwand- und tragenden Innenwandelementen, wurden mit partiellen Zusatzdämmungen ausgerüstet und mit leichten individuellen Fassaden komplettiert, ohne das typische Erscheinungsbild von „Plattenbauten” aufzugeben.

Die insgesamt fünf Teilgebäude sind jeweils individuell strukturiert und verfügen über insgesamt 13 Etagenwohnungen und Maisonetten unterschiedlicher Größen und Kombinationen mit insgesamt 1050 m2 Wohnfläche. Die Wohnungsstrukturen der Bestände der Gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft „Stadt Cottbus“ e.G. (GWG) – in der Großsiedlung – derzeit durch 2,5-RWE (Wohneinheiten mit zweieinhalb Räumen) geprägt – werden damit um ein Angebot von ZSwei- bis Fünfraumwohnungen (59 bis 114 m2 Wohnfläche) für unterschiedlicher Wohnbedürfnisse erweitert.

Die Nachfrage hat das Angebot nach der Realisierung der Wohnungen weit übertroffen. Die geplante, mäanderartig versetzte Bebauungsstruktur soll in Verbindung mit der terrassierten Geländemodellierung gegenseitige Verschattungen reduzieren, freie Blickbeziehungen in den umliegenden Grünraum sichern und das zur Verfügung stehende Baugrundstück optimal auslasten, da wohnungsnahe Freiflächen in Form von Gärten den Wohnungen direkt zugeordnet werden.

Baukosten und Finanzierung

Nach Bereinigung der Bruttogesamtkosten durch den Demontageanteil nicht zur Wiederverwendung vorgesehener Betonfertigteile und grundstücksbedingter Herrichtungsaufwendungen wurden reine Baukosten (Kostengruppen 300/400 brutto) von unter 2000,- DM/m2 Wohnfläche erreicht.

Der Kostenansatz vergleichbarer Neubauten wird unterschritten. Für die Komplexität von Rückbau bei gleichzeitiger Wiederverwendung und Verringerung von altschuldenbelasteten Wohnflächen waren neue integrative Förderkonzepte zu entwickeln:

Zuschuss für den kompletten Rückbau:

• KfW - Darlehen (Kreditanstalt für Wiederaufbau)
• ILB - Darlehen (Investitionsbank des Landes Brandenburg)
• Investitionszulage
• Ausnahmeregelung zum Erlass von Altschulden.

Der Gebäudekomplex – ebenso wie der beispielhafte Rückbauprozess – verdeutlichen die sozialen, ökonomischen und ökologischen Dimensionen des Baukulturbegriffs. Die Erfolgskomponenten des preisgekrönten Projektes gründen auf Kooperation und Wagemut der Bauherren, Entwurfskompetenz und Überzeugungskraft des Architekten, konstruktivem, bautechnischen Fachverstand und intelligentem Recycling der Platte, einem integrativen, kreativen Finanzierungskonzept sowie nicht zuletzt auf der Vielfalt und der Qualität von Wohnform und Wohnumfeld.